Инвестор из глубинки

Введение

Начинать, что-либо всегда трудно, особенно если никогда раньше этим не занимался. Но, как говорится, чтобы решить любую задачу для начала нужно сделать первый шаг.

Спускаясь в метро на Удельной я тщетно искал в телефоне ранее набранный текст, но найти его не смог. Поэтому не нашел ничего лучше, чем в полном утреннем вагоне начать все заново. Ехать мне до Парка Победы минут 30, а этого времени мне вполне достаточно, чтобы успеть напечатать весь тот текст, который обдумывал днём ранее.

Пожалуй, стоит написать для кого предназначен этот текст и что от него ждать.

В первую очередь это описание моего десятилетнего опыта по инвестированию  денежных средств (нужно отметить довольно скромных), который я думаю будет полезен многим "среднестатистическим"  читателям коим я сам тоже являюсь. А во-вторых, это некий в своем роде мой личный дневник памяти, чтение которого в будущем, надеюсь доставит мне не мало удовольствия.

Это рассказ о том, как мне за 10 лет почти удалось приобрести недвижимость общей стоимостью почти 50 миллионов рублей.

Конечно, для кого-то озвученные суммы покажутся смешными (особенно учитывая срок за который я их заработал), но повторюсь этот текст для обычных, среднестатистических жителей нашей огромной страны.

Весь описанный мой жизненный опыт абсолютно реален и правдив, здесь нет выдуманных событий и историй, невероятных совпадений или "выигрышей в лотерею", только факты и ничего более.

Наверное, стоит пояснить, какой смысл я вкладываю в понятие "инвестор". Для меня инвестирование, это не способ решения сиюминутных жизненных проблем, не способ заработать на хлеб. Для меня это был и есть на сегодняшний день способ решения долгосрочных "тяжёлых" капиталлоемких задач, таких как покупка квартиры или машины, постройка загородного дома или получение дополнительного дохода, без отрыва от повседневной трудовой деятельности.

Глава 1. С чего все начиналось

Все началось осенью 2009 года, когда я молодой, только приступивший к обязанностям руководителя группы проектирования завел разговор с коллегой. Разговор этот для меня оказался можно сказать судьбоносным и помню я его до сих пор.

Конечно же я выражаю огромную благодарность моей коллеге Ф.Ф. за то жизненное напутствие, что я получил от нее получил.

Наш диалог (приведён по памяти):

"Слушай, а ты почему до сих пор не купил квартиру?" - получил я неожиданный вопрос.

"Да как-то нужды нет, у родителей большая квартира, у всех есть свои комнаты, да и от работы на машине всего 10 минут" - ответил я.

"Ты работаешь уже пять лет, успел вырасти с простого инженера до молодого руководителя, а при этом девушки у тебя нет, живёшь ты у мамы и ездешь на автомобиле, который кроме трат тебе ничего не приносит. Смотри, время быстро летит, пройдет лет 10, а ты так и будешь ходить по клубам и дискотекам, тратить деньги на девушек, сигареты и алкоголь. Потом самому обидно будет...".

Тогда мне было 26 лет.

"Ну и какой же выход?" - спросил я.

"Все просто - купи квартиру, естественно в ипотеку, жить тебе есть где и деньги как никак будут работать, а не утекать сквозь пальцы".

"Ипотека? Это же кабала на всю жизнь, когда я за нее расплачусь в 50, 60 лет? Перспектива малоприятная".

"Ничего с тобой не случится, будешь усердно работать расплатишься гораздо раньше" - получил я ответ.

Тогда я не мог знать, что слова эти окажутся для меня пророческими.

Переспав с этими мыслями и согласившись с доводами о том, что у кого-то из коллег уже есть семьи, дети, квартиры (пусть и в ипотеку) и живут люди, не христарадничают, я решил поискать квартиру для покупки.  Дополнительным доводом в пользу покупки была возможность сдавать новую квартиру и тем самым меньше за нее платить.

"Доброе утро, я подумал над Вашими словами и решил купить квартиру, только пока не решил какую и где" -  начал я разговор едва зайдя утром в большой кабинет, где нас работало 5 человек.

"Доброе, все опять просто, вот у тебя сейчас какая зарплата?"

"Нуууу... С учетом моих постоянных переработок, думаю тысяч 60 будет. Хотя кто его знает, меня ведь только перевели на новую должность и бумаги о новом окладе я еще не подписывал" - ответил я.

"Тогда бери такую, чтобы платёж был 55 тысяч рублей".

"А жить на что? Пять тысяч в месяц это несерьёзно".

"Ничего. Бросишь курить, будешь пить поменьше, возьмешь доп объем работ, заведешь постоянные отношения. В общем не маленький, справишься!".

Сложно сказать о чем я думал в тот момент, но в общем и целом я решил попробовать.

Мое правило номер 1 - "Бери квартиру для инвестирирования с максимально возможным для тебя ежемесячным платежом", стимулируя себя зарабатывать больше.

Наступило время обеденного перерыва и я после небольшого перекуса отправился на прогулку. Привычка гулять или ходить по несколько километров у меня была к тому времени уже лет 12 - с тех пор как отец устроил меня простым рабочим в топографический отряд сейсморазведочной партии. Но это совсем другая история.

В обще прогуливаясь по центру города, а именно там и находился наш институт я увидел огромный банер Сбербанка. На банере красовалась надпись, что-то вроде "Супер ипотека 10*10*10 только в этом месяце". Может это судьба и это то, что мне нужно?

После обеда из сайта Сбера я понял, что речь идет об ипотечной программе с первоначальным взносом 10 %, сроком на 10 лет и годовой ставкой 10 %. Учитывая, что у других банков да и у самого Сбера ставки по ипотеке достигали 14,5-15 %, мне программа 10*10*10 показалась крайне привлекательной и я стал искать подвох...

Разгадка была простой - эта ипотечная программа распространялась лишь на некоторые строящиеся объекты, застройщиком у которых выступала местная государственная компания.

Что касается первоначального взноса, то единственный на тот момент вариант заключался в продаже машины. Действительно, использовал я ее в день от силы на 20-30 минут, а постоянные мойки, заправки, нервы на дороге с утра, проблемы с парковой, ежегодный налог, малоподвижный образ жизни, мне изрядно поднадоели. Нет, конечно же были и плюсы от владения авто, но все же минусов на тот момент я насчитал больше. Пришло понимание, что машина была для меня роскошью, а не средством передвижения. И с тех пор и по сегодняшний день у меня так и нет автомобиля, хотя многое что в моей жизни изменилось.

Срок кредитования 10 лет мне показался также весьма привлекательным - не нужно будет до пенсии расплачиваться. Здесь конечно же сказалась моя неопытность.

Мое второе правило, которое пришло с опытом - "Ипотеку следует брать на максимально возможный срок, с целью снижения ежемесячных платежей при одинаковом первоначальном взносе".

Итак, сказано - сделано. Машина выставлена на продажу и начался обзор доступных для оформления ипотеки объектов...

Глава 2. ЖК "Тролейбусное депо"

Среди представленных объектов недвижимости, доступных по программе 10*10*10, было много тех, что находились далеко от центра города и походили на "социальные" -  стоили очень не дорого, но качество строительства, отделка и наличие (а вернее отсутствие) инфраструктуры оставляли желать лучшего.

Также среди всех объектов выделялся внешним видом, расположением и конечно ценой, строящийся в центре город комплекс из трёх высоких домов на месте тролейбусного депо (далее для простоты буду называть его ЖК "ТД").

Комплекс был с подземным паркингом, охраной, закрытой территорией, что по тем временам в нашем городе было роскошью (конечно многое из обещанного застройщиком по факту было сделано для "галочки" или не сделано вовсе).

Третье правило - "Не верь рендерам, презентациям, обещаниям (особенно тем, что говорят о том, что будет и школа и сад, и сквер и прочие моменты, от которых застройщик прибыли не получит), верь только тому, что видишь сам"!

От ЖК "ТД" до работы пешком было всего 10 минут, ну не мечта ли?

Выбрав день и время я отправился в офис к застройщику, для выбора будущей квартиры. И получив планировки, цены, оставшихся в продаже квартир, я начал думать...

Какая она моя будущая квартира? Сколько в ней комнат, на каком она этаже? Куда смотрят окна? Ответов на эти вопросы я тогда не знал. А было знать нужно, т.к. это очень важно как для собственного комфортного проживания, так или для целей инвестирования.

Вопрос с количеством комнат по моему мнению должен был решиться при расчёте ежемесячного платежа (но конечно же хотелось, чтоб квартира была побольше). Этаж мне хотелось повыше с видом на город, чтоб и работа была видна и парк, да и солнца в квартире было побольше.

Еще раз пообщавшись с представителем застройщика и расскав ему о своих "желаниях", я начал рассматривать "отфильтрованные" варианты. Их было не много - всего два - одна трехкомнатная квартира на 15 этаже площадью 85 кв.м, и другая квартира с совершенно такой же стоимостью и планировкой, но на последнем этаже.

Нужно отметить, что на последнем этаже дома в отличие от остальных этажей, было всего три квартиры (дом сужался к верху) и все эти квартиры было возможно отгородить от выхода из лифта и лестничного прохода путем установки единой общей двери. А еще, что мне удалось заметить, это возможность расширить оконнный проем в стене общего корридора и получить выход на большую крышу, с которлй также открывался прекрасный вид на город...

Как всегда я начал искать подвох.

"Комплекс почти раскуплен, почему на последнем этаже две квартиры из трех свободны?" - поинтересовался я.

"Люди думают, что у них будет протекать потолок, ведь этаж то последний, а ещё боятся усадки дома"

- был ответ менеджера.

"Подскажите, а в доме есть технический этаж над последним?"

"В том то и дело, что есть! Но, никого это не успокаивает..."

"Подскажите, а есть ли возможность сделать выход на технический этаж из квартиры, чтобы сделать там например рабочий кабинет?" - сыпал я вопросами.

"Этого я сказать не могу, т.к. попросту не знаю".

"Я понял, и последний вопрос есть ои какая либо скидка на квартиру, ведь она не очень популярна?"

"Скидок к сожалению нет и не будет, ведь комплекс уже практически распродан и смысла делать скидки застройщик не видит".

"Хорошо, я готов внести залог за квартиру площадью 85 кв.м на последнем этаже, с видом не на соседние дома, а на город".

"Отлично, с Вас 10000 рублей и я готовлю бумаги, с которыми Вам нужно будет пойти в Сбербанк. К слову его офис находится совсем недалеко от Вашей работы".

"А если мне банк откажет в ипотеке, Вы мне мой залог вернёте?"

"Конечно, это предусмотрено договором".

"Спасибо, я все понял, до свидания!".

"Удачи Вам" - попрощался со мной менеджер.

Итак, я внес 10000 рублей залога, за квартиру стоимостью 4,1 миллиона рублей, в центре города с прекрасным видом, взял бумаги от застройщика и записался на консультацию по оформлению ипотеки в Сбербанк.

"Около 53000 рублей будет Ваш ежемесячный платеж при первоначальном взносе 410 тыс. рублей" - озвучил мне ипотечный менеджер.

"Ну понятно..." - был мой ответ.

"Вы ведь не женаты? Тогда для оформления ипотеки Вам потребуется справка о том, что Вы не состоите в браке, справка по форме 2-НДФЛ заверенная работодателем, договор долевого участия, ИНН, номер социального страхования, паспорт" - словно робот продолжал менеджер.

"Подскажите, а какая у меня должна быть зарплата, чтобы ипотеку мне одобрили?"

"Учитывая, что у Вас есть где жить, а также тот факт, что объект строится по госпрограмме, Ваша средняя зарплата должна быть в районе 75 тысяч рублей".

"Я понял, спасибо!" - сказал я направляясь к выходу из банка.

Мне было о чем подумать... Документы я соберу, наверное, без проблем, за исключением справки 2-НДФЛ, и что делать с платежом в 53000 рублей? Потяну ли?

Ход моих мыслей был следующим. Каждый год, мне не на много, но поднимали зарплату. Плюс около 200000 рублей останутся с продажи машины. Если будет трудно могу потихоньку тратить их. Возможно получится взять сверхплановых работ в институте. Продержаться мне нужно было три года: 2,5 года до окончания строительства дома плюс подгода на ремонт (где взять на него деньги я еще не знал).

"А.Ш. здравствуйте! Помогите мне пожалуйста, поговорите с бухгалтерией - есть ли возможность сделать мне справку 2-НДФЛ, в которой будет указана моя зарплата около 75000 рублей?"

"А зачем тебе? Кредит решил брать?" - спросил меня начальник.

"Ипотеку, здесь недалеко от работы".

"А где именно?".

"На месте тролейбусного депо" - ответил я.

"Аааа это ЖК "ТД"?"

"Да да именно он".

"Наверное большую берёшь, если такая справка понадобилась?".

"На этаже всего три квартиры, одна однушка и две трешки, поэтому выбор у меня не велик. Однушка маловата, двушек к сожалению нет. Поэтому я внес залог за трешку" - ответил я бодро.